Власти хотят ужесточить механизм долевого строительства, застройщики — собираются протестовать

16 октября 2015

Вчерашнее заседание президиума Общественного совета при Минстрое и ЖКХ РФ под председательством Сергея Степашина и с участием главы ведомства Михаила Меня оказалось неожиданно бурным. Главной «занозой», воспрепятствовавшей всеобщему единодушию и единомыслию, стало принципиальное расхождение в подходах к реформированию законодательства в области долевого строительства и в частности 214-ФЗ. И эта разница в подходах проявилась настолько явно, что стоит только посочувствовать армии российских дольщиков-соинвесторов, бывших, нынешних и будущих, за контроль над деньгами которых развернулась такая нешуточная схватка.

Когда согласно повестке участники заседания перешли к рассмотрению промежуточных итогов работы межведомственной группы по подготовке предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства, Михаил Мень сообщил, что «предварительная концепция изменений законодательства в сфере долевого строительства будет готова уже в ближайшее время». При этом министр напомнил участникам заседания, что с 1 октября уже вступили в силу изменения, которые не позволяют жилищно-строительным кооперативам строить больше одного дома.

— «Одна из «лазеек» недобросовестных застройщиков, где возникали проблемы, устранена, — констатировал Михаил Александрович и добавил: — Но нам нужно еще многое сделать для защиты граждан-соинвесторов.

А вот как именно министерство собирается защищать этих самых соинвесторов, впервые за последние недели подробно рассказала руководитель рабочей группы — Статс-секретарь и замглавы Минстроя и ЖКХ РФ Наталья Антипина. В своем выступлении она представила промежуточные итоги работы группы. И оглашенные Натальей Николаевной предложения можно без преувеличений назвать революционными.

 

Наталья Антипина: «Похожая модель работает и в Белоруссии, и в Казахстане»

Что же конкретно предлагает Минстрой? Как пояснила замминистра, работа идет по двум направлениям: уменьшение доли средств граждан в финансировании жилищного строительства и снижение рисков граждан при использовании их средств для финансирования жилищного строительства.

Прежде всего, предлагается увеличить долю средств банков и собственных средств застройщиков в финансировании жилищного строительства. Для этого предусмотрено снижение ставки банковского кредитования застройщиков за счет внедрения института аккумулирования на эскроу-счетах средств граждан, желающих приобрести строящееся жилье. Такой счет открывается в целях учета и блокирования средств, подлежащих перечислению определенному лицу, только при наступлении заранее оговоренных условий.

— Данная модель обеспечивает полную защищенность средств граждан, финансирование и инжиниринг проекта, — заявила Наталья Николаевна Антипина (на фото), тут же, впрочем, добавив в бочку меда немаленькую ложку дегтя: — Но при этом возможно небольшое удорожание средней цены квадратного метра жилья.

Для увеличения доли собственных средств застройщиков планируется установить минимальные требования к размеру его капитала (собственного, уставного, чистых активов).

Серьезно ужесточается контроль и за деятельностью ЖСК. Помимо уже упомянутого нововведения «один ЖСК — один многоквартирный дом», предлагается запретить рекламу продажи квартир на стадии строительства в ЖСК, а также ввести отчетность кооперативов по привлекаемым средствам, аналогичную отчетности застройщиков в органах контроля.

Привлекать средства граждан Минстрой хочет разрешить только тем застройщикам, которые имеют в собственности соответствующий земельный участок либо договор аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. А вот застройщики, обладающие правами аренды, субаренды, пользования земельными участками, находящимися в частной собственности, этого права будут лишены.

— Застройщик, привлекающий средства граждан, должен соответствовать нормативам финансовой устойчивости и не иметь задолженности перед бюджетом, — отчеканила Наталья Антипина, добавив: — Над этим критерием мы сейчас работаем совместно с органами контроля Москвы и Московской области.

По словам Статс-секретаря, при выборе застройщиком способа обеспечения исполнения обязательств по передаче жилого помещения в форме проектного банковского финансирования, госконтроля в сфере долевого строительства не будет. А вот там, где этот контроль остается (при схеме банковского поручительства и страхования), он, наоборот, усилится, а акцент будет направлен на соблюдение целевого использования средств дольщиков.

— Об этом мы говорили на недавнем Общероссийском совещании по вопросам госрегулирования, контроля и надзора в области долевого строительства, которое прошло в Ставрополе, — сообщила Наталья Антипина. — Там было 66 субъектов, и, по сути, все наши предложения поддержаны органами контроля.

Еще одно важнейшая новация — введение раздельного учета средств дольщиков, полученных застройщиком по разным проектам. Деньги дольщиков по одному проекту не должны тратиться на финансирование другого проекта, заявила руководитель рабочей группы. Для отдельного учета предлагается отрывать отдельные счета. Кроме того, планируется ввести запрет на расчет дольщика с застройщиком иным способом, кроме внесения средств на соответствующий счет.

— Мы знаем, что у наших застройщиков по этому поводу есть определенное недовольство (об этом нижеРед.), — не стала скрывать заместитель главы Минстроя. — Тем не менее, мы изучили и обобщили практику и Белоруссии, и Казахстана, и хочу сказать, что эта модель там работает. Соблюдение требований использования средств дольщиков предлагается усилить за счет ужесточения ответственности застройщиков за нарушения этих требований.

Поистине революционные изменения ожидают институт проектных деклараций. Для подачи этого документа застройщиком в контролирующий орган рекомендовано применять только современные технологии: в частности заполнять электронную форму проектной декларации с использованием ЭЦП на сайте Минстроя. Предусматривается ответственность застройщиков за несвоевременную подачу проектной декларации в контролирующие органы. Вводится единая форма проектной декларации, которая будет утверждаться Минстроем России.

Изменится и само содержание этого документа. Предлагается расширить перечень информации о застройщике и о проекте строительства. В частности пополнить декларацию сведениями о переносах срока ввода строящегося жилья, а также о ранее введенных объектах. При этом планируемый срок ввода объекта и срок передачи его дольщику будут разделены.

— Эти нововведения позволят гражданину определиться и со своим выбором, и с вариантом работы с конкретным застройщиком, — пояснила Наталья Антипина.

Для обеспечения информационной открытости застройщика, привлекающего денежные средства участника долевого строительства, предполагается вести понятие «официальный сайт застройщика». Этот интернет-ресурс будет принадлежать застройщику либо его учредителю. На нем должны размещаться электронные копии проектных деклараций, разрешения на строительство и иные документы. Требования к размещению информации на сайте застройщика также должны утверждаться… угадайте кем? Правильно, все тем же Минстроем.

Наконец, все застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, должны быть сведены в единый реестр, который планируется вести… где? Ну, конечно же, на официальном сайте Минстроя.

 

Александр Ручьев: «В строительстве 50% средств направляется на строительство инфраструктуры, а это, по сути, нецелевое использование»

После завершения доклада руководителя рабочей группы в зале на мгновение стало тихо. Но вскоре заработала «тяжелая артиллерия» с противоположной линии фронта борьбы за интересы простых соинвесторов.

Председатель правления Общества взаимного страхования застройщиков (ОВС), президент ГК «Мортон» Александр Ручьев (на фото) с ходу взял быка за рога:

— В последнее время Минстрой обсуждает изменения в основном с банковским сообществом, а застройщиков уже перестали приглашать на заседания рабочей группы, — обращаясь к представителям Минстроя, заявил один из лидеров российского рынка строительства жилья и поставил вопрос ребром: — Сегодня мы видим, что те нормы, которые вы стали вносить в 214-Ф, по сути, являются запретительными. Мы подготовили свои предложения относительно тех позиций, которые были озвучены, и завтра их официально отправим. В частности, отдельные счета под каждый дом — это неправильно и совершенно неприемлемо.

Кроме того, по словам Ручьева, 50% средств, используемых в строительстве, идет на сопутствующую инфраструктуру (дороги, мосты, сети, детсады, школы и пр.).

— И пока в законе четко не прописано понятие «целевое использование средств», мы просим не вводить эту практику, — аргументировал он. — В противном случае получится, что половина денег — это нецелевое использование, ведь фактически так оно и выходит.

Председательствовавший на заседании Сергей Степашин согласился с тем, что тут есть над чем подумать, и предложил внести это разногласие в концепцию предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства, оставив данный вопрос на рассмотрение Правительства РФ.

Коснувшись проблемы финансовой устойчивости застройщиков, Александр Ручьев также не стал скрывать эмоций:

— Позиция таких субъектов, как Москва и Московская область, обсуждается, а нашего мнения вообще никто не спрашивает, — с возмущением констатировал он. — А вот я, например, в последние два года ни по одному критерию финансовой устойчивости не прохожу, но при этом в конкурсах участвую регулярно.

По словам, главы «Мортона», у всех застройщиков очень большие отложенные социальные обязательства в виде строительства транспортной и социальной инфраструктуры, что понятное дело, снижает коэффициент их финансовой устойчивости.

— И если мы сейчас в этом вопросе пойдем на поводу у субъектов, то ни один застройщик не будет удовлетворять требованиям финансовой устойчивости, — резюмировал Ручьев.

 

Леонид Казинец: «Похоже, головную боль у нас решили лечить с помощью гильотины»

Не менее остро выступил и руководитель Национального объединения застройщиков (НОЗА), глава корпорации «Баркли» Леонид Казинец (на фото), который, как и Ручьев, входит в состав рабочей группы.

— Те альтернативные мнения, которые предлагаются сейчас, являются гораздо более жесткими по отношению к 214-му закону, чем те, что мы обсуждали на рабочей группе, — четко обозначил свою позицию Леонид Александрович и продолжил: — Поэтому я сейчас обращаюсь к Правительству, Госдуме, экспертному сообществу и журналистам с призывом не допустить ситуации, при которой головную боль лечат с помощью гильотины. Ведь что сейчас предлагается? В целях совершенствования 214-ФЗ абсолютно запретить работу с деньгами дольщиков. Но это невозможно!..

Застройщики сами выступают за расширение альтернативных механизмов финансирования и увеличение доверия, поскольку прекрасно понимают, что обман покупателей и недобросовестная конкуренция убивают рынок. Но при этом никакие эскроу-счета и кредитно-депозитные схемы не могут полностью заменить деньги дольщиков, убежден Казинец.

— Сегодня большую часть затрат на строительства составляют деньги граждан — 2,5 трлн руб., а проектное финансирование от крупных банков в лучшем случае даст 800 млрд руб., и эти деньги полностью не заменят средства дольщиков. Поэтому переход только на банковскую систему уменьшит объем финансирования строительства в три раза. 

—Думаю, к этому страна не готова, — добавил Леонид Александрович.

Как сообщил Казинец, на недавнем банковском форуме «Россия зовет» банкиры откровенно заявили, что финансирование среднего бизнеса им сегодня невыгодно.

— А я хочу напомнить, что в регионах много домов строят не крупные корпорации, а именно средние компании, — сказал он. — И мы прекрасно понимаем, что их «отсечка» от банковского финансирования просто уничтожит в России рынок жилищного строительства.

Кроме того, каждый банк, который пойдет на такую схему, должен иметь собственный, и весьма серьезный, механизм контроля, практически равный тому, какой имел в свое время Промстройбанк СССР. Но таких банков в стране пять-шесть, а остальные просто на это не пойдут. Поэтому принятие безальтернативной схемы невозможно, уверен Леонид Казинц.

— И кто сказал, что сегодня доверия к банкам у покупателей больше, чем к застройщикам? — сардонически улыбаясь, спросил аудиторию глава НОЗА и сам же ответил: — Мы видим, как сегодня банки валятся один за одним, как их регулируют, как у них недостаточно капитала. Поэтому, положив деньги в конкретный банк на эскроу-счет, мы вполне можем столкнуться не с тем, что застройщик не достроил объект, а с тем, что банк упал.

По словам руководителя сообщества девелоперов, у него гораздо больше знакомых бизнесменов, которые потеряли деньги именно на банковских банкротствах, чем тех, кто лишился своих кровных на недостроенных домах.

— Наша статистика показывает, что около 90% обманутых дольщиков не имеют отношения к 214-му ФЗ, — сообщил Леонид Александрович. — Это все ЖСК, жилищные сертификаты, ИЖС многоквартирных домов на частных участках и пр. То есть здесь вопросы надо задавать руководителям субъектов, мэрам, главам муниципальных образований и, разумеется, правоохранительным органам.

Девелоперы хотят, чтобы закон был жестким и одновременно прозрачным. И НОЗА будет делать шаги в этом направлении, беря на себя дополнительные обязательства в соответствии с Хартией застройщиков жилья. В их числе более прозрачные механизмы отчетности по использованию средств дольщиков (в частности решено делать это ежеквартально) и т.д. Но отмена в целом работы с деньгами дольщиков невозможна, еще раз подчеркнул Леонид Александрович.

— И это не только наша позиция, — сообщил он и добавил: — Мы согласовали ее с Обществом взаимного страхования застройщиков. А НОЗА и ОВС — это сегодня практически все крупные и средние застройщики России. Мы за то, чтобы ситуация исправлялась, но категорически против отмены возможности работы с деньгами населения. И если разговоры о фактической отмене 214-го закона будут продолжаться, мы готовы выступить с совместным обращением НОЗА и ОВС о необходимости доработки существующего механизма при его сохранении.

Помимо этого громкого заявления Леонид Казинец выступил с предложением к Правительству РФ рассмотреть возможность использовать средства Пенсионного фонда в качестве ресурса инновационного развития строительной отрасли и источника строительства производственных мощностей.

— Если пенсионные деньги пойдут в производственные мощности внутри страны, то это может стать одним из лучших механизмов распоряжения этими средствами. Производство внутри страны — это то, что точно не пропадет, — отметил он.

…Что ж, прислушается ли исполнительная власть к голосу застройщиков, мы узнаем совсем скоро. Новый законопроект по изменению системы долевого строительства должен быть направлен в Госдуму в ближайшие недели.

Андрей ЧЕРНАКОВ

По материалам http://rcmm.ru